Immobilier : 2013, une année décisive pour les acquéreurs ?

Immobilier : 2013
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Le comportement attentiste des vendeurs et des acheteurs se justifie par l’état général de l’économie et ses perspectives à court terme. Cependant, les taux d’intérêt ne resteront pas longtemps aussi bas et les vendeurs doivent ajuster leurs prix à la solvabilité des acquéreurs.

La Note de conjoncture immobilière des notaires de France qui décortique la situation du marché au 4ème trimestre 2012 selon les zones géographiques de l’Ile de France ou de la Province prévoit une année 2013 marquée par une baisse des volumes et une baisse des prix.

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Pour le neuf, 2012 aura été une année de rupture de dynamique. Les investisseurs ont boudé le dispositif Scellier seconde version moins avantageux que la première. La promotion immobilière doit désormais mettre en place des programmes immobiliers qui répondent à l’équilibre financier de la loi Duflot. Il faudra donc environ un an pour en voir les effets sur le marché. Dans l’intervalle, 2013 risque d’être une nouvelle année de récession pour l’immobilier neuf avec des conséquences néfastes sur l’emploi, d’autant que le plan annoncé par le Président de la République concerne peu l’investissement privé et ne l’impactera pas à court terme.

L’immobilier ancien conserve ses dispositifs classiques de défiscalisation : la loi Malraux, mais aussi le mécanisme du déficit foncier à hauteur de 10.700€ et la possibilité de report pendant 10 ans. Cependant les investisseurs craignent un éventuel durcissement de l’encadrement des loyers. En outre, les espoirs de gain à court terme, qui ont pu nourrir des achats spéculatifs, se sont évanouis ; ils seraient de toute façon lourdement taxés.

En 2012, les accédants étaient aussi frileux que les établissements de crédit. Un primo-accédant pouvait difficilement se constituer un apport financier suffisant et payer un loyer en même temps. Ces deux éléments peuvent expliquer le net recul du nombre d’octrois de crédits immobiliers en 2012. Aujourd’hui, on assiste à un assouplissement modéré de la part des banques et rien ne laisse attendre une remontée des taux à brève échéance, de sorte que la chute du volume des crédits immobiliers semble toucher à sa fin.

Sur le marché de l’ancien, le prêt à taux zéro n’existe plus et le recul des prix n’a été sensible que sur les marchés les moins tendus et les biens de moindre qualité. Ainsi, les constructions des années 1990-2000 ont un attrait certain et subissent beaucoup moins la crise. Pour les biens plus anciens où des travaux de mises aux normes se révèleront nécessaires, les aides ou crédits d’impôt sont moins avantageux que les années passées et le taux de la TVA sur la rénovation va connaitre une nouvelle augmentation. La prime supplémentaire de 1.350 € qui constitue l’une des mesures phares du plan de relance constituera-t-elle une compensation suffisante ?

Le marché du neuf subira également en 2013 une hausse du coût de la construction en raison de la règlementation thermique 2012 devenue obligatoire. Cette hausse semble a priori loin d’être compensée par l’économie financière en dépense d’énergie. Pour maintenir le niveau de la demande, il faudrait une baisse du prix des terrains, notamment pour les maisons individuelles dans les secteurs hors métropoles, ou une diminution de la marge au risque de fragiliser un peu plus le secteur. Du côté du financement, le prêt à taux zéro a subi une réduction de ses bénéficiaires potentiels en raison de son ciblage sur les revenus modestes. La faiblesse des taux des autres crédits, tant qu’elle se maintient, pourra partiellement compenser cet effet pour les autres accédants.

La solvabilité des acquéreurs est toujours soutenue par des taux historiquement bas. Certains accédants ont un comportement attentiste. Cependant on constate aussi un retrait ou un report de mise en vente de leur bien par les vendeurs dans l’espoir d’un assouplissement du régime d’imposition des plus-values immobilières. Le comportement attentiste des vendeurs et des acquéreurs se justifie aussi par l’état général de l’économie et ses perspectives à court terme.

Cependant les taux d’intérêt ne resteront pas longtemps aussi bas. Les vendeurs doivent ajuster leurs prix à la solvabilité des acquéreurs et cet ajustement semble s’être enclenché. Selon l’indice Notaires-INSEE, les prix sont globalement en recul de 1,7% en glissement annuel au 4ème trimestre 2012, de 1,1% pour les appartements et 2,1% pour les maisons.

Source : www.notaires.fr

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