Expertise immobilière et valeur verte
La valeur verte est un enjeu stratégique, notamment pour le propriétaire et l’investisseur. Mais plutôt que de « valeur verte », je préfère parler d’un mouvement potentiel de valorisation et de dévalorisation des actifs immobiliers. En effet, les investisseurs ne sont pas convaincus que l’immobilier vert apporte une valeur supplémentaire car ils n’ont pas encore observé de signaux prix suffisamment significatifs sur le marché. Ils n’ont pas non plus de preuves de la dévalorisation des immeubles non performants, mais ils la redoutent.
Les experts immobiliers ont potentiellement un rôle important sur les questions de valorisation et dévalorisation induites par la performance environnementale. Mais ils doivent gérer une importante contradiction : intégrer des questions d’avenir alors que les principes mêmes de leur métier leur imposent de raisonner de manière rétrospective puisque les expertises se basent sur des statistiques rattachées au passé. Cependant, si les experts travaillent, au-delà de l’analyse du passé, sur des scénarios d’évolution du marché, ils pourront alors influencer le présent et ainsi valoriser les stratégies des investisseurs ambitieux en termes de développement durable.
Le marché de l’immobilier est très diversifié, il est important de différencier le tertiaire du logement. Pour le logement locatif, il est probable que les critères de l’énergie, de l’eau et des déchets deviennent encore plus importants car ils sont liés au système usuel de la maitrise des charges locatives, et pour les déchets, aux politiques des collectivités territoriales. Ces critères vont prendre de l’importance du fait du durcissement de la réglementation Grenelle II et de certains éléments extérieurs au marché. Le transport des usagers sera également de plus en plus pris en compte avec l’obligation introduite par la loi Grenelle II et pour de nombreux acteurs de réaliser des bilans carbone d’ici fin 2012.
Il est important de rappeler que les fondamentaux de l’immobilier resteront la qualité de la localisation et la qualité d’usage. La prise en compte de critères énergétiques, sanitaires et environnementaux est imposée par la société. A moyen terme, nous pouvons émettre l’hypothèse que le marché s’organisera en trois segments. Un premier segment composé d’immeubles verts certifiés bien localisés et de bonne valeur d’usage, va bénéficier progressivement d’une surcote. Un deuxième segment d’immeubles, non vertueux voire obsolètes sur le plan environnemental mais bien localisés et de bonne qualité d’usage va voir sa valeur résister. Enfin une troisième catégorie d’immeubles non performants sur le plan environnemental, mal localisés et avec une qualité d’usage moyenne ou mauvaise, subira une décote.
