Pour la cour d’appel il convient de rappeler le principe de l’intangibilité de la répartition des tantièmes de copropriété figurant dans l’état descriptif de division. Cette répartition ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires, et non par une décision de justice qui peut seulement procéder à la rectification de la répartition illégale des charges.
Par acte du 7 février 2003, les époux L ont acquis un appartement avec la jouissance privative d’un jardin et d’une terrasse constituant le lot n° 2 de l’immeuble en copropriété ’les parcs du château’ situé à Jassans-Riottier (Ain), avec les 1041/10 000 du sol et des parties communes générales. Ils ont constaté que leur terrasse de 41 m2 avait donné lieu à l’attribution de 219/10. 000e de copropriété, alors que les terrasses des lots voisins n° 1 et 3 ayant une superficie supérieure à la leur avaient donné lieu à l’attribution d’un nombre de tantiémes nettement moins élevé.
La résolution soumise à l’assemblée générale du 21 septembre 2006 ayant pour objet de modifier les tantièmes du lot n° 2 ainsi que les tantièmes généraux de l’état descriptif de division n’a pu être adoptée faute de l’unanimité requise.
Par acte du 9/7/2007, les époux L ont saisi le Tribunal de grande instance de Bourg en Bresse, qui, dans son jugement rendu le 23 avril 2009, a déclaré recevable leur demande de modification des tantièmes de copropriété, a dit que le lot n° 2, dont ils sont propriétaires, est attributaire de 844/10.000e du sol et des parties communes générales, a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ’les parcs du château de Cillery’ à procéder à la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division ainsi qu’à la publication de cette modification au Fichier immobilier, a rejeté la demande en remboursement des charges, mais a condamné le syndicat des copropriétaires à régler le coût de l’acte modificatif et de sa publication, les époux L étant exclus de la répartition de ces dépenses. Le tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de son appel en garantie dirigé à l’encontre de M. B, géomètre-expert ayant commis l’erreur à l’origine de l’attribution erronée des tantièmes de copropriété.
Il est manifeste que le tableau de répartition des millièmes de la copropriété tel qu’il résulte de l’état descriptif de division du bâtiment A est affecté d’une erreur dans la mesure où il attribue au lot n° 2 acquis par les époux L. pour la seule jouissance de la terrasse privative 219/10.000e, alors que les terrasses d’une superficie plus grande des lots n° 1 et n° 3 ont reçu seulement l’attribution respective de 48/10.000e et 32/10000e. Selon le tableau modificatif préparé par M. B, la terrasse litigieuse ne donne lieu plus qu’à l’attribution de 22/10.000.
Pour la cour d’appel il convient en premier lieu de rappeler le principe de l’intangibilité de la répartition des tantièmes de copropriété figurant dans l’état descriptif de division. Cette répartition ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires, et non par une décision de justice qui peut seulement procéder à la rectification de la répartition illégale des charges. C’est par conséquent à tort que le premier juge a dit dans le dispositif de sa décision que le lot n° 2 était attributaire de 844/10.000e de la propriété du sol et des parties communes.
En revanche, c’est à bon droit qu’il a fait application de l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose que dans les 5 ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque copropriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d’un quart, ou si la part correspondant à celle d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart , dans l’une ou l’autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d’une répartition conforme aux dispositions de l’article 10.
En l’espèce le règlement de copropriété avec l’état descriptif de division a été publié le 6 mars 2003. L’action en révision de la répartition des charges est donc recevable. Il n’est pas contestable que la répartition des charges communes générales attribuée à la terrasse du lot n° 2 effectuée au prorata de la quote-part des parties communes est lésionnaire du plus du quart.
La décision de l’assemblée générale du 21 septembre 2006 ne peut constituer un obstacle à la rectification judiciaire de la répartition des charges de copropriété dès lors qu’elle a statué sur une demande de modification de la quote-part des parties communes attribuées au lot n° 2, c’est à dire sur une modification de l’état descriptif de division, et non pas sur une modification de la répartition des charges communes générales.
Il y a lieu de prendre en considération l’évolution des tantièmes de copropriété rappelée par le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions. Il s’ensuit que la clause de répartition des charges communes générales du règlement de copropriété doit être rectifiée ainsi qu’il suit : la quote-part dans les parties communes de l’immeuble attribuée au lot n° 2 pour la répartition des charges communes générales est fixée à 844/9.804e. Cette nouvelle répartition prend effet à compter du jugement.
La cour ne peut qu’approuver le premier juge qui a mis à la charge du syndicat des copropriétaires les frais de modification du règlement du copropriété consécutive à l’action en révision des charges de copropriété ainsi que les frais de publication consécutifs. ..
Il est manifeste que c’est l’erreur matérielle commise par le géomètre expert. lors de l’établissement du tableau de tantièmes de copropriété qui est à l’origine du présent litige. S’il est vrai que cette erreur pouvait être rectifiée par une décision de l’assemblée générale adoptée par l’unanimité des copropriétaires, ce qui aurait évité les frais d’un procès, il n’en demeure pas moins que la copropriété aurait dû de toute façon supporter les frais de modification du règlement de copropriété ainsi que les frais de publication. La responsabilité pour faute de M. B géomètre étant retenue, il doit être condamné à relever et garantir le syndicat des copropriétaires à concurrence des frais de l’acte modificatif du règlement de copropriété et de sa publication.
CA Lyon, Ch. civ. 1, sect. B, 16 nov. 2010 (N° R.G. 09/04575)
