Wall-Market.com, portail d’annonces immobilières parisiennes, présente la 1ère édition trimestrielle de son baromètre de l’état des stocks de logements anciens à vendre dans La Capitale, répertorié par arrondissement et par typologie de biens.
« Il est primordial, dans toute activité, de connaître l’état des stocks. Cela permet de déterminer la situation de l’offre par rapport à la demande. Le marché de l’immobilier dans l’ancien est un marché de revente de « gré à gré » donc non soumis à une déclaration légale d’inventaire et de stocks. Sans cette information fondamentale, estimer, valoriser, ou commercialiser un bien immobilier dans un contexte donné, décrypter des tendances et comprendre les incohérences du marché est un exercice compliqué », explique Thierry Maupas – Responsable du développement réseau de Wall-Market.com.
« Ce chiffre de 15.525 biens immobiliers à vendre dans Paris semble confirmer la particularité du marché immobilier parisien confronté à un véritable paradoxe avec un marché à la fois en pénurie d’offres et un stock parfois excessif qui devient problématique pour certaines typologies d’appartements. Ce chiffre retranscrit dans son ensemble, exprime la somme des biens à vendre en totalité dans La Capitale ce qui parait à première vue un volume important mais qui ne représente au final qu’un appartement à vendre sur 100 », commente-t-il.
Pour l’analyser il faut le décomposer, arrondissement par arrondissement, typologie par typologie : les écarts découverts par Wall-Market.com révèlent que certains segments du marché immobilier parisien sont protégés de tout risque de baisse de prix, voire bénéficieront peut être encore d’une hausse en 2014. Tandis que d’autres profils de biens connaitront une correction brutale des prix, sans doute à prévoir pour 2014. Depuis plusieurs mois, la tendance est à une augmentation significative des stocks du réseau d’agences Wall-Market.com, et tous les produits sont concernés. C’est le constat des agences partenaires du réseau lors de la 7ème table ronde immobilière organisée par Wall-Market.com.
Pour Inès Fonteneau, Directrice de l’agence Daniel FÉAU St Germain : « Dans notre agence de Saint-Germain des Prés (6ème et 7ème arrondissements), nous avons aujourd’hui 120 appartements à la vente, contre 80 en moyenne ces dernières années. Nous avons une augmentation sensible du nombre d’appartements familiaux, mais c’est vrai aussi pour les deux ou trois pièces, nous pouvons effectivement parler d’une hausse des biens à vendre dans l’ancien.»
Pour Jean-Jacques Villers de CMC Patrimoine dans le 7ème « il y a effectivement une augmentation du nombre d’appartements qui viennent gonfler les stocks, même si traditionnellement en fin d’année, le volume des ventes augmente ». Même constat pour Eric Boutard, qui gère le réseau d’agences Connexion Immobilier à Paris.
Certaines agences soulignent d’emblée une problématique soulevée lors d’une précédente table ronde Wall-Market.com : « Dans le 17ème arrondissement, nous disposons d’une forte demande jusqu’à 130 m2 mais devons faire face à un accroissement problématique des stocks à partir de 160 m2 », constate Caroline de Croocq, Directrice de l’agence Junot investissements.
Situation plus marquée encore dans le 16ème arrondissement, « 80% de nos demandes sont pour des appartements de 100 à 140 m2 avec trois chambres. Au-dessus de 160 m2, nous avons des appartements que nous gardons sur les bras », insiste Sylvie Dalmasso, d’Adresses Parisiennes. Propos corrélés par Shirine Tabet Khoury, Directrice d’ACTÉA « jusqu’à 120 m2 nous disposons d’une clientèle réactive, au-delà cela devient compliqué ».
Le 15ème arrondissement n’échappe pas à ce constat, « Peu de petites surfaces à vendre, mais un blocage de la demande à partir de 160 m2 sur les familiaux », constate Antoine Lavisse de l’agence Vaneau 15ème.
Dans un marché construit sur l’offre et la demande, la rareté de l’offre est le facteur fondamental de valorisation et de stabilité dans l’acquisition et l’investissement d’un bien immobilier. « Les catégories les plus privilégiées sont les petites surfaces du type studio ou deux pièces qui conservent un avantage absolu. A peine 2.140 studios et 4.250 deux pièces sont à vendre dans Paris », analyse Thierry Maupas de Wall-Market.com qui ajoute « non seulement elles bénéficient d’un ticket d’entrée plus abordable, mais la rareté de l’offre tout arrondissement confondu les place toujours en face d’une forte demande d’acquéreurs potentiels ».
« Nous sommes presque à flux tendu sur les petites surfaces notamment dans le quartier de Montparnasse où de nombreux habitants situés dans l’ouest de la France cherchent un pied à terre », explique Antoine Lavisse de l’agence Vaneau. « Certains arrondissements comme ceux du centre de Paris disposent même d’une offre tellement faible, 20 studios dans le 1er arrondissement, que ces petites surfaces se retrouvent en «pole position » si une hausse des prix se manifeste en 2014 », détaille Thierry Maupas.
La prochaine mise en application de la loi Alur qui vise à encadrer les loyers commence déjà à produire ses premiers effets qui se manifestent par le départ des investisseurs sur ce type de produits locatifs. « Nous constatons la mise en vente de nombreux studios et deux pièces par les investisseurs et rachetés à titre de résidence principale. C’est le parc locatif privé parisien qui s’effrite chaque jour », déclare Eric Boutard du groupe Connexion immobilier. Pour l’instant le retrait des investisseurs semble être compensé par des acheteurs à titre de résidence principale. La seule véritable inquiétude est de savoir si cette demande compensera cette augmentation d’offre sur ces biens.
Les 3 et 4 pièces, s’ils ne profitent pas des avantages d’une fluidité de transaction aussi rapide que les petites surfaces, restent cependant un segment de marché tout aussi protégé. « Dans le 17ème, nous sommes toujours face à une pénurie de ce type de biens », constate Caroline De Croocq, Directrice de l’agence Junot Investissements.
« Pour les surfaces de 40 à 80 m2, les acheteurs sont majoritairement des secundo-accédants, pour un usage d’habitation principale, les délais de réflexion et d’acquisition sont nettement plus longs, car, au-delà des caractéristiques propres du bien, les acheteurs analysent en détail le montant des charges de copropriété et anticipent les éventuels futurs travaux dans l’immeuble », constate Guillaume Brochut, Fondateur de Wall-Market.com. Certains professionnels remarquent également que les acheteurs souhaitent même visiter intégralement les caves et vérifier l’état de la chaudière.
En ce qui concerne la problématique des appartements familiaux, il semblerait que le stock est en train d’exploser, voir de former un hyper stock. « Si Paris offre 3.115 appartements de 5 pièces et plus, les 6, 7, 8, 16 et 17ème arrondissements en proposent plus de 2.600, soit 85% à eux seuls ! », souligne Thierry Maupas. Les appartements familiaux de moins de 150 m2 profitent encore d’une forte demande. Au delà de 160 m2, la problématique est désormais implacable. Soit vous êtes dans l’exceptionnel avec ce qui le caractérise : très bel immeuble, adresse prestigieuse, étage élevé, vue, etc… les acquéreurs potentiels seront aux rendez vous, souvent étrangers d’ailleurs. Soit vous ne l’êtes pas, et vous faites face à la pire des situations actuelles sur le marché, celle d’une offre importante et d’une rareté de la demande.
Plusieurs facteurs expliquent cette tendance, les grands appartements familiaux ne sont plus forcément adaptés au mode de vie et à la conjoncture économique actuelle. Les grands volumes des galeries d’entrée, les vastes pièces de réceptions, mais surtout les couloirs interminables et les coûts quotidiens liés à ces surfaces, (charges de copropriété, taxes foncières, etc…) ne sont plus d’actualité.
Les appartements en étage bas, rez-de-chaussée et premier étage sont d’ailleurs considérés de nouveau comme de véritables défauts majeurs. « Tous les appartements en étage bas ont du mal à trouver preneur aujourd’hui, même s’ils disposent d’une gamme de prestations élevées. C’est psychologique. Une des premières questions que l’on nous pose est : à quel étage se situe l’appartement ? Si c’est au premier ou au deuxième, il y a beaucoup de réticence, de préjugés, avant même de regarder les prix », constate Jean-Jacques Villers.
« Conséquences immédiates également sur ce type de biens, les délais de vente se sont nettement allongés pour les grandes surfaces », déclare Shirine Tabet-Khoury, Directrice de l’agence ACTÉA. « Ils ont doublé voire triplé », abonde Elsa Lamic, de LP Prestige. « De l’ordre de six à sept mois, voire plus d’un an si le propriétaire n’a pas fait un effort sur le prix. »
Quelles sont les solutions face à cette problématique ? La seule variable correctrice en immobilier c’est toujours le prix, il est fort à parier que ces biens passeront par une brutale correction en 2014, certains évoquent des prix plus proches de 7.000 euros du m2. Les vendeurs sont-ils prêts à l’accepter ? Sachant que même en appliquant une nette diminution du prix, les acquéreurs sont psychologiquement bloqués sur les étages bas, le problème des rez-de-chaussée ou premier étage reste entier. « Un retour des « investisseurs utilisateurs » que sont les professions libérales friandes de ce type de produits semble déjà amorcé », constate Richard Tiberghien de l’Etude WAGRAM. « Faut-il encore qu’ils bénéficient pour la clientèle d’une belle adresse! », ajoute-t-il.
Méthodologie
Cette étude porte sur le marché immobilier parisien de logements anciens. Elle a été réalisée sur la période du 1er Octobre au 30 Novembre 2013. L’ensemble des données, dédoublonnées sont recueillies sur toutes les typologies de logements en excluant les surfaces inférieures à 9m2. Elles ont été extraites des sources suivantes : Portails internet : seloger.com, logic-immo.com, explorimmo.com, avendre – alouer.fr, pap.fr, Le boncoin.fr, immobilier.notaires.fr, wall-market.com. Presse: Paris Immobilier, Logic-Immo, Propriétés de France, Belles Demeures. Organisme public : Statistiques INSEE ESA 2010.
Source : www.Wall-Market.com
