Un nouveau diagnostic est devenu obligatoire depuis le 1er janvier 2011, en cas de vente d’un logement non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées. Ce contrôle certifie le bon fonctionnement de ces installations d’assainissement non collectif.
Ce nouveau diagnostic vient compléter la liste déjà longue des diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un bien immobilier. Le vendeur est tenu de fournir un diagnostic de ses installations d’assainissement non collectif daté de moins de 3 mois. Cette obligation a été instaurée par la loi du 30 décembre 2006 relative à l’eau et aux milieux aquatiques afin de répondre à la directive cadre européenne n°2000-60 du 23 octobre 2000. Son entrée en vigueur était initialement fixée au 1er janvier 2013 mais a vu sa date avancée au 1er janvier 2011 par la loi Grenelle II du 12 juillet 2010.
En application de l’article L1331-1-1 du Code de la santé publique, les immeubles non raccordés au tout-à-l’égout doivent être équipés d’une installation d’assainissement non collectif (fosse septique) dont le propriétaire assure l’entretien régulier. Cet entretien consiste principalement en la vidange de l’installation, le transport et l’élimination des matières de vidange par une personne agréée par le représentant de l’Etat dans le département, afin d’en garantir le bon fonctionnement.
Selon l’article L2224-8 du Code général des collectivités territoriales, les communes sont chargées d’assurer le contrôle des installations neuves et existantes, et elles peuvent proposer la réhabilitation des installations sur demande du propriétaire. La commune intervient le plus souvent par l’intermédiaire du service public d’assainissement non collectif (Spanc). Depuis le 1er janvier 2006, la création d’un Spanc est obligatoire dans toutes les communes qui ne réalisent pas elles-mêmes les contrôles.
Toutes les communes ont l’obligation de procéder au contrôle des installations d’assainissement non collectif au plus tard le 31 décembre 2012 puis au maximum tous les dix ans.
Conformément à l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation, depuis le 1er janvier 2011, le document établi par la commune à l’issue du contrôle de l’installation doit être annexé à tout avant-contrat ou, à défaut d’avant-contrat, à l’acte de vente notarié. Ce document est intégré au dossier de diagnostic technique. Il doit être daté de moins de 3 ans au moment de la signature de l’acte de vente. L’article L. 1331-1-1 précise que si le contrôle est daté de plus de 3 mois ou inexistant, sa réalisation est à la charge du vendeur. Il devra s’adresser à sa mairie pour obtenir un rendez-vous (tarif du diagnostic entre 50 € et 150 €). Aucun diagnostiqueur n’es habilité pour effectuer ce diagnostic en dehors du Spanc.
Les modalités du diagnostic sont précisées par un arrêté du 7 septembre 2009. Pour une installation réalisée avant le 31 décembre 1998, le diagnostic évaluera le bon fonctionnement et l’entretien. Pour une installation postérieure à cette date, on vérifiera la conformité réglementaire. Dans tous les cas l’examen portera sur les risques pour l’environnement, les risques sanitaires ou les nuisances.
En l’absence de diagnostic valide au jour de la signature de l’acte de vente, le vendeur ne peut s’exonérer de sa garantie de vices cachés en cas de non fonctionnement ou non-conformité de l’installation d’assainissement. L’acquéreur pourra dans certains cas obtenir l’annulation de la vente ou une réduction du prix.
En cas de non-conformité de l’installation d’assainissement non collectif lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur doit faire procéder aux travaux de mise en conformité
Source : Loi n°2006-1772 du 30 décembre 2006 sur l’eau et les milieux aquatiques
