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Immobilier

Congés pour vendre par lots aux locataires

Un congé pour vente délivré à plus de 10 locataires d’appartements situés dans le même immeuble, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 est considéré comme étant nul et de nul effet ; s’il ne respecte pas les dispositions de l’accord collectif du 9 juin 1998.


REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

 

Sur le moyen unique :

 

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 7 mars 2006 ), que la société Labiche a fait signifier, le 16 juin 2003, à plus de 10 locataires d’appartements situés dans le même immeuble, des congés pour vente, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; que ces locataires ont assigné la bailleresse pour faire déclarer nuls les congés, soutenant que la bailleresse n’avait pas respecté les obligations résultant de l’accord collectif du 9 juin 1998 rendu obligatoire par le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999 ;

 

Attendu que la société Labiche fait grief à l’arrêt de déclarer nuls et de nul effet les congés et de la débouter de ses demandes d’expulsions et d’indemnités d’occupation, alors, selon le moyen :

 

1°/ que le double droit de préemption qui résulte pour le preneur d’un local à usage d’habitation de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 laisse au bailleur l’entière liberté de délivrer congé sur l’un ou l’autre fondement ; que lorsqu’il choisit de vendre son bien libre de toute occupation en délivrant congé pour vendre de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur n’a pas, préalablement à l’offre du droit de préemption sur ce fondement, à purger celui de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ; qu’il s’ensuit en l’espèce que dès lors qu’elle constatait la parfaite régularité des congés délivrés par la société Labiche aux locataires défendeurs sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, la cour d’appel se devait de constater que les preneurs, qui n’avaient pas exercé leur droit de préemption, se trouvaient déchus de plein droit de tout droit d’occupation ; qu’en annulant au contraire ces congés au prétexte du non-respect de l’accord collectif du 9 juin 1998, elle a violé de façon manifeste les dispositions susvisées de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;

 

2°/ que l’accord collectif du 9 juin 1998, étendu par le décret n°99-628 du 22 juillet 1999, s’applique aux congés pour vendre par lots aux locataires dans les ensembles immobiliers d’habitation, par plus de dix lots, délivrés en application de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 auquel il fait expressément référence ; que le droit de préemption institué par l’article 10 de la loi ne peut pas être invoqué par le locataire d’un appartement situé dans un immeuble placé, dès sa construction, sous le régime de la copropriété ; qu’en l’espèce, il est constant que l’immeuble litigieux a été placé dès sa construction, en 1973, sous le régime de la copropriété ; qu’en affirmant cependant, pour prononcer la nullité des congés litigieux pour non-respect des mesures d’information des locataires prévues à l’accord collectif du 9 juin 1998, étendu par le décret du 22 juillet 1999, « que cet accord du 9 juin 1998 renvoi pour l’offre de vente aux modalités de forme de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 mais pas à son champ d’application réduit aux opérations de vente consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lot, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; que le texte du décret du 22 juillet 1999 ne subordonne pas les mécanismes obligatoires qu’il institue au fait de diviser l ‘immeuble en lots de copropriétés mais, en ne renvoyant qu’au seul accord du 9 juin 1998, ,a seulement subordonné les obligations qu’il institue au fait que le propriétaire, dans les termes de cet accord, mette en vente plus de 10 logements dans le même immeuble », quand cet accord collectif, qui fait référence expresse à l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975, ne peut trouver application que dans les limites de celle-ci, la cour d’appel a violé par fausse application l’ensemble de ces dispositions ;

 

3° / qu’il n’y a pas de nullité sans texte ; que ni l’accord collectif du 9 juin 1998 ni le décret d’extension du 22 juillet 1999 ne sanctionnent par la nullité du congé pour vendre le non-respect de leurs prescriptions ; qu’en prononçant néanmoins la nullité des congés litigieux, la cour d’appel a violé la règle susvisée et outrepassé ses pouvoirs ;

 

Mais attendu qu’ayant exactement retenu que l’accord collectif du 9 juin 1998 et le décret du 22 juillet 1999 n’ont pas vocation à s’appliquer uniquement dans le cas d’un immeuble appartenant à un même propriétaire et qui fait l’objet d’une première division en lots de copropriété, et que cet accord renvoie pour l’offre de vente aux modalités de forme de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 mais pas à son champ d’application et relevé que la société Labiche n’avait pas respecté les dispositions de l’accord collectif du 9 juin 1998, la cour d’appel, appliquant les dispositions combinées de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 et de l’accord collectif, en a déduit à bon droit, abstraction faite d’un motif surabondant, que les congés étaient nuls et de nul effet ;

 

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Labiche aux dépens ;

Vu l’article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande de la société Labiche ; la condamne à payer à Mmes X…, Y… Z…, M. et Mme A…, M. et Mme B…, Mme D…, M. et Mme E…, M. et Mme F…, Mme G…, M. et Mme H… et M. et Mme I… la somme de 2 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf janvier deux mille huit.


Source : Legifrance

 

Cour de cassation, chambre civile 3

Audience publique du mercredi 9 janvier 2008

N° de pourvoi : 06-18856

M. Weber (président), président

SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Roger et Sevaux, avocat(s)

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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre fondatrice de la Fédération Française de l'Immobilier sur Internet (F.F.2.I.) www.ff2i.org et membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

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