« Rez-de-chaussee.com », site immobilier dédié aux appartements, bureaux, lofts et surfaces atypiques en rez-de-chaussée démystifie l’achat d’un local commercial pour le transformer en habitation ainsi que le changement de destination.
« Réaménager une épicerie de quartier, un ancien atelier en brique donnant sur une cour pavée ou un bureau offrant de beaux volumes pour en faire votre loft, contrairement à ce que l’on pense, le projet n’est pas titanesque. Il y a simplement des règles à respecter et des autorisations à obtenir.», explique Damien Desjardins co-fondateur de Rez-de-chaussee.com. Il ajoute : « La démarche n’est toutefois pas sans risque, car il faut bien calculer son coup. Mais pour profiter d’un loft et d’un souplex, le jeu en vaut la chandelle. »
Un ancien local commercial s’achète avec une décote d’au moins 20 à 30 % par rapport à une habitation. Davantage si le site délaissé ou vieillissant présente une décote supplémentaire liée aux travaux à effectuer. On peut, en revanche, conserver le cachet et la patine de la devanture d’une ancienne boulangerie ou d’un ancien bar.
Les aménagements et les rénovations doivent être conformes au PLU (plan local d’urbanisme) et aux critères esthétiques des architectes de bâtiments de France. Mais ces aménagements donneront accès, dans n’importe quel type de quartier, à de spacieuses pièces à vivre : des « open spaces » issus de boutiques, des lofts ou de grands espaces lumineux à partir d’anciens ateliers d’artistes sous une verrière, peut-être avec une cour. Ces biens peuvent parfois donner un accès à des sous-sols qui peuvent être facilement aménagés en souplex pour encore gagner des mètres carrés à vivre, pour faire de la musique par exemple.
Rappelons que la transformation d’un local commercial en local d’habitation est considérée comme un « changement de destination », ce qui implique des démarches administratives préalables et qui ne concerne pas uniquement les aménagements architecturaux liés aux besoins de l’habitation. Il faut tout d’abord obtenir l’autorisation de la copropriété lors d’une assemblée générale. Dans le cas de travaux modifiant les surfaces habitables ou les extérieurs, un permis de construire doit être déposé auprès du service de l’urbanisme. Si aucun aménagement ou rénovation n’est fait sur le bien à l’intérieur ou à l’extérieur, une déclaration préalable suffit. Il faudra par ailleurs s’assurer de la mise en adéquation technique du bien aux règles inscrites dans le PLU en matière de salubrité des pièces de vie.
Un acquéreur qui souhaite faire un changement de destination ne peut obtenir de la copropriété ou de la mairie qu’un avis consultatif sur son projet. Et le délai entre le dépôt de la demande et l’officialisation du changement de destination est au minimum de quatre mois. Il faut donc gérer le délai entre votre achat et la réalisation du projet, tout en obtenant le double accord de la copropriété et des autorités de l’urbanisme.
A Paris, le nombre de changements de destination de locaux d’activité en rez-de-chaussée est d’environ 250 par an : 926 dossiers ont été réalisés entre 2002 et 2006, selon la Marie de Paris.
Source : www.rez-de-chaussee.com
