Comment recouvrer les impayés ?

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Comment recouvrer les impayés ?

 

L’obligation au paiement des charges de copropriété relève de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il appartient au syndic de procéder à leur recouvrement, sans avoir besoin de solliciter une autorisation de l’assemblée générale.

L’action est engagée à l’encontre du débiteur, copropriétaire du lot, qu’il faut donc identifier préalablement à la procédure.

Si le lot est un bien commun, les époux sont tenus solidairement au paiement, ce qui n’est pas le cas si le lot appartient en propre à l’un des deux. Si le copropriétaire débiteur est décédé, les héritiers, à condition d’avoir accepté la succession, seront tenus au paiement. Dans le cas contraire, c’est le service des domaines qui devient débiteur. En cas d’indivision, le syndic assigne l’ensemble des indivisaires en paiement.

Lorsque le lot de copropriété appartient à une société, les problèmes sont plus complexes. Selon qu’il s’agit d’une société anonyme, d’une société civile ou d’une société professionnelle, d’une EURL ou d’une société en participation, le syndic agira à son encontre par l’intermédiaire de la personne habilitée, différente selon le type de société.
Afin de connaître les personnes susceptibles d’être poursuivies, vous pouvez consulter INFOGREFFE, service des greffes des tribunaux de commerce.

Le syndic peut mettre en oeuvre différentes actions afin de procéder au recouvrement de la créance : la mise en demeure, l’inscription d’une hypothèque légale sur le lot, le privilège spécial en cas de vente du lot.

L’action judiciaire, quant à elle, est engagée devant le tribunal du lieu de situation de l’immeuble et porte sur toutes les charges exigibles (avances et provisions votées, solde des dépenses après approbation des comptes). Attention, la demande en paiement se prescrit par 10 ans.

La « Loi ENL » du 13 juillet 2006 permet dorénavant au syndic d’imputer les frais de relance et tous les frais engagés postérieurement à la mise en demeure si la créance est justifiée et si les frais sont nécessaires au recouvrement de la créance au copropriétaire débiteur.

L’obligation de s’acquitter du paiement de son loyer est une obligation contractuelle, résultant du bail.

Préalablement à une éventuelle action en justice, le propriétaire peut mettre en demeure son locataire de payer sa dette, voire faire pratiquer, par huissier de justice, une saisie conservatoire. Si cette phase « pré-contentieuse » échoue, il doit alors saisir le tribunal compétent : le tribunal d’instance en matière de bail d’habitation (le juge de proximité si le litige est inférieur à 4000 €), le tribunal de grande instance en matière de bail commercial, le tribunal paritaire des baux ruraux en matière de bail rural.

Le bailleur peut intenter une simple action en paiement et dispose alors de différentes procédures : l’injonction de payer, le référé-provision, la procédure au fond. S’il souhaite obtenir, en plus, la résiliation du bail, il doit faire constater, par le juge d’instance, l’acquisition de la clause résolutoire.

Attention, les actions en paiement des loyers se prescrivent par 5 ans (article 2277 du code civil).

Enfin, si le débiteur, qu’il soit locataire ou copropriétaire, ne s’acquitte pas de sa dette suite à un jugement le condamnant, le créancier devra faire appel à l’huissier de justice afin de mettre en oeuvre les procédures d’exécution forcée.

Il est fondamental que les relations bailleurs/locataires soient basées sur la confiance et le respect de l’autre dans son engagement. A défaut, la réactivité et l’arsenal juridique permettent de résoudre les problèmes d’impayés. Il faut rappeler que le montant des loyers impayés dans le secteur privé représente environ 6%, étant précisé qu’il faut différencier les baux d’habitation des baux commerciaux.

Intervention lors de la conférence annuelle des avocats conseils de la Chambre FNAIM Paris Ile de France (le 23 novembre 2006)

Table ronde animée par Maître REGNAULT, Maître SAINTON, Maître SCHMIDT et Maître VITTU

 


 

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