Il appartient au bailleur de régulariser annuellement les charges en adressant un décompte au locataire et ce sur justificatif. En l’absence d’une telle régularisation, le locataire peut réclamer le remboursement des charges sur les 5 dernières années.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l’article 1315 du code civil ;
Attendu, que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle ; qu’un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ; que durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires ;
Attendu , selon le jugement attaqué ( juridiction de proximité de Paris, 21 septembre 2011) , rendu en dernier ressort, que par déclaration au greffe du 11 février 2011, M. X… a demandé la condamnation de la société Etude Tessiger, gestionnaire de l’appartement dont il était locataire, au remboursement d’une certaine somme au titre de provisions sur charges indues ;
Attendu que pour rejeter cette demande, le jugement retient que, si la société Etude Tessiger n’a effectué aucune régularisation des charges locatives depuis le 1er juillet 2006, date d’effet du bail, M. X… ne justifie pas de sa créance, aucune pièce n’attestant que la régularisation se solderait par un remboursement de la somme qu’il réclame ;
Qu’en statuant ainsi , alors qu’elle avait constaté que la société Etude Tessiger n’avait pas satisfait aux prescriptions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, la juridiction de proximité, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il a débouté M. X… de sa demande en remboursement de la somme de 1 147,32 euros, le jugement rendu le 21 septembre 2011, entre les parties, par la juridiction de proximité de Paris 17e ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit , les renvoie devant la juridiction de proximité de Paris 18e ;
Condamne la société Etude Tessiger aux dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mai deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour M. X…
Il est fait grief au jugement attaqué d’AVOIR débouté un locataire de sa demande de répétition sur charges au titre de provisions sur charges non régularisées qu’il avait réglées;
AUX MOTIFS QUE l’étude Tessiger n’a pas fourni les quittances de loyers et n’a effectué aucune régularisation sur charges depuis le 1er juillet 2006 ; que si l’étude Tessiger n’a pas rempli les obligations légales ci-dessus, Monsieur X… ne justifie pas de sa créance : aucune pièce n’atteste que la régularisation se solderait par un remboursement de 1 147,32 €. La taxe d’ordures ménagères, figure bien dans les charges récupérables par le bailleur en application du décret 87713 du 26 août 1997 ; que l’article 9 du CPC énonce en outre qu’incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention. Monsieur X… n’apporte aucune preuve;
ALORS, D’UNE PART, QUE les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle et que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ; que le jugement attaqué, qui a constaté qu’aucune régularisation des charges n’avait été effectuée depuis le 1er juillet 2006, a, en rejetant l’action en répétition sur provision sur charges non régularisées, privé sa décision de base légale au regard de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ;
ALORS, D’AUTRE PART, QU’il appartenait au bailleur ou à son mandataire de justifier annuellement du mode de répartition des charges et de fournir à disposition les pièces justificatives ; qu’en statuant ainsi, la juridiction de proximité a inversé la charge de la preuve en violation de article 9 du Code de procédure civile.
Décision attaquée : Juridiction de proximité de Paris 17ème , du 21 septembre 2011
Cour de cassation, chambre civile 3
Audience publique du mercredi 22 mai 2013
N° de pourvoi: 12-17214 (Cassation partielle)
M. Terrier (président), président
SCP Gadiou et Chevallier, avocat(s)
