Chaque résolution proposée au vote de l’assemblée générale de copropriétaires ne peut avoir qu’un seul objet

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Chaque résolution proposée au vote de l’assemblée générale de copropriétaires ne peut avoir qu’un seul objet. il est reproché à l’assemblée générale d’avoir statué en un seul vote sur une question complexe qui avait dû donner lieu à trois délibérations différentes, à savoir l’approbation des comptes, le quitus au syndic et le maintien ou non d’un compte bancaire séparé. ALORS QUE, lors des assemblées générales de copropriétaires, chaque question doit donner lieu à un vote distinct et qu’il n’en va éventuellement autrement que lorsque les différentes questions sont jugées dépendantes les unes des autres ; que l’approbation des comptes généraux du syndicat, qui porte sur les questions financières et comptables, et le quitus donné au syndic pour sa gestion, qui concerne la responsabilité éventuellement encourue à l’occasion de l’exécution de sa mission, constituent deux questions entièrement différentes par leur objet, de sorte qu’il n’existe entre elles aucune indivisibilité de droit ou de fait ; qu’en estimant que  » dans la mesure où la question des comptes et celle du quitus figuraient bien à l’ordre du jour régulièrement communiqué aux copropriétaires, l’assemblée générale pouvait valablement délibérer par un seul et même vote  » (arrêt attaqué, p. 7 § 1), la cour d’appel a méconnu les principes rappelés ci-dessus et a violé les articles 24 de la loi du 10 juillet 1965 et 13 du décret du 17 mars 1965.

 

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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

 

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 octobre 2007), que M. X…, propriétaire de lots dans un immeuble en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires du 45 bis boulevard Gambetta à Nice en annulation de la décision n° 2 de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 avril 2003 ;

 

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

 

Attendu qu’ayant constaté que tous les mandataires bénéficiaient d’un pouvoir nominatif et qu’il n’y avait eu aucun report de mandat sur des copropriétaires non expressément désignés par le pouvoir, qu’aucun des copropriétaires présents n’avaient utilisé plus de trois délégations et relevé que le copropriétaire Y…, qui avait donné mandat au président de séance, avait été représenté par Mme I…, présidente de séance, la cour d’appel, sans dénaturation et sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, en a exactement déduit que la demande de nullité de la décision n° 2 de l’assemblée générale du 13 avril 2003 devait être rejetée ;

 

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Mais sur le second moyen :

Vu l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 17 ancien du décret du 17 mars 1967 ;

Attendu que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale : leur exécution est confiée à un syndic éventuellement placé sous le contrôle d’un conseil syndical ; que le procès-verbal comporte le texte de chaque délibération ;

Attendu que pour rejeter la demande de M. X…, l’arrêt retient que la convocation envoyée à chaque copropriétaire comprenait un ordre du jour avec un deuxième paragraphe intitulé :  » approbation des comptes exercice 1er janvier 2002 au 21 décembre 2002 et quitus du syndic pour sa gestion correspondante  » ; que dans la mesure où la question des comptes et celle du quitus figuraient bien à l’ordre du jour communiqué aux copropriétaires, l’assemblée générale pouvait valablement délibérer par un seul et même vote ;

Qu’en statuant ainsi, alors que chaque résolution proposée au vote de l’assemblée générale ne peut avoir qu’un seul objet, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 12 octobre 2007, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée ;

 

Condamne le syndicat des copropriétaires 45 bis boulevard Gambetta à Nice aux dépens ;

 

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires 45 bis boulevard Gambetta à Nice à payer à M. X… la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires 45 bis boulevard Gambetta à Nice ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze janvier deux mille neuf.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

 

Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils pour M. X…,

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

 

Il est reproché à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir débouté Monsieur X… de l’ensemble de ses demandes, tendant notamment à l’annulation de la résolution n° 2 de l’assemblée générale du 17 mars 2003 ;

 

AUX MOTIFS QUE la vérification du respect des règles limitant le nombre de mandats ne doit pas être effectuée à partir des mandats donnés mais uniquement de mandats effectivement mis en oeuvre lors des votes au sein de l’assemblée générale ; que le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de la résidence l’Austerlitz située 45 – 45 bis boulevard Gambetta à NICE rappelle que 34 copropriétaires étaient présents ou représentés correspondant à un total de 913 / 1000 tantièmes et que quatre copropriétaires étaient absents et non représentés mais ne représentant que 87 / 1000 tantièmes ; que la feuille de présence à ladite assemblée générale mentionne la présence effective des copropriétaires suivants avec indication de nombre de tantièmes (…) et la représentation, sans indication du nom des mandataires autrement que par la signature, des copropriétaires suivants (…) ; que les copropriétaires suivants n’étaient ni présents ni représentés (…) ; que Monsieur Z… avait reçu mandat exclusif des copropriétaires J…, X… et K… et des copropriétaires L… et M… avec dans ces deux cas désignation de Madame A… comme suppléante ; que Madame B… avait reçu mandat exclusif des copropriétaires N…, O… et P…, mandat avec désignation de Madame C… comme suppléante des copropriétaires Q…, R… et S…, mandat avec désignation de Madame T… comme suppléante des copropriétaires U… et V…, et enfin mandat donné par les copropriétaires D… et W… avec désignation de Madame E… comme suppléante ; que Madame F… avait reçu mandat exclusif des copropriétaires XX… et YY… ; que le copropriétaire Y… avait donné mandat au président de séance et qu’enfin, Monsieur G… avait chargé Madame H… et à défaut Monsieur D… ou Madame F… de le représenter ; qu’il convient non pas de comptabiliser les pouvoirs reçus par chaque copropriétaires ayant participé au vote mais les pouvoirs effectivement mis en oeuvre au moment du scrutin ; qu’à la lecture de la feuille de présence et des signatures lisibles :

– Madame C… a représenté les copropriétaires ZZ…, R… et S… (15 + 21 + 30 + = 66 tantièmes) ;

– Madame F… a représenté les copropriétaires AA… et M… (ayant été désignée comme deuxième mandataire)

et le copropriétaire G… puisqu’elle figure comme premier mandataire sur le pouvoir (30 + 22 + 15 = 67 tantièmes) ;

– Monsieur Z… a représenté les copropriétaires J…, X… et K… (30 + 30 + 30 = 90 tantièmes) ;

– Madame T… a représenté les copropriétaires U…, Y… et V… (28 + 21 + 21 = 70 tantièmes) ;

– Madame B… a représenté les copropriétaires N…, O… et P… (30 + 21 + 42 = 93 tantièmes) ;

– Madame E… a représenté les copropriétaires D… et W… (ayant été désigné comme deuxième mandataire) (15 + 21 = 36 tantièmes) ;

que le copropriétaire Y…, ayant donné pouvoir au président de séance, il a été tout naturellement représenté par Madame T…, désignée comme président de séance ; que tous les mandataires bénéficiaient d’un pourvoi nominatif et qu’il n’y a eu aucun report de mandat sur des copropriétaires non expressément désignés par le mandant et qu’aucun des copropriétaires présents n’a utilisé plus de trois délégations ; qu’il y a lieu de réformer le jugement entrepris sur ce point et de rejeter la demande d’annulation de la résolution n° 2 votée le 17 avril 2003 par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence située 45 bis boulevard Gambetta à NICE, sous le titre  » approbation des comptes  » ;

 

ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE selon l’article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965, si tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat, chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote, sauf si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 5 % des voix du syndicat ; que l’article 14 du décret du 17 mars 1967 dispose qu’il est tenu une feuille de présence qui indique les noms et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose, cette feuille étant émargée par chaque copropriétaire ou associé présent, ou par son mandataire ; qu’en estimant que la lecture de la feuille de présence versée aux débats permettait de constater que les règles relatives aux délégations de vote des copropriétaires avaient été respectées lors de l’assemblée générale du 17 avril 2003, tout en constatant que ce document ne portait que la signature des mandataires, sans indication de leur nom (arrêt attaqué, p. 5 § 1), ce dont s’évinçait la nullité des délibérations votées en l’état du vice entachant la feuille de présence, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les textes susvisés ;

 

ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QU’en déclarant se déterminer au vu des seules  » signatures lisibles  » des mandataires figurant sur la feuille de présence (cf. arrêt attaqué, p. 6 § 1), cependant que les signatures litigieuses ne sont en rien  » lisibles « , la cour d’appel a dénaturé ce document et a violé l’article 1134 du Code civil ;

 

ALORS, EN TROISIEME LIEU, QUE pour dénier à la feuille de présence invoquée par le syndicat des copropriétaires toute valeur probante, Monsieur X… faisait valoir dans ses écritures que les mentions figurant dans la case  » mandataires  » de la feuille de présence ne pouvaient être prises en considération, dès lors que certains copropriétaires présents avaient également renseigné cette rubrique (conclusions d’appel signifiées le 29 juin 2007, p. 8 § 3) ; qu’en laissant sans réponse ces conclusions, la cour d’appel a violé l’article 455 du Code de procédure civile ;

 

ET ALORS, EN QUATRIEME LIEU, QUE dans ses conclusions d’appel (signifiées le 29 juin 2007, p. 8 in fine et p. 9 § 1), Monsieur X… soulevait la nullité du pouvoir donné par le gérant de la SARL IMMOBILIER, qui n’était pas nominatif ; qu’en laissant là encore sans réponse ces conclusions, la cour d’appel a violé l’article 455 du Code de procédure civile.

 

SECOND MOYEN DE CASSATION

 

Il est reproché à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir débouté Monsieur X… de l’ensemble de ses demandes, tendant notamment à l’annulation de la résolution n° 2 de l’assemblée générale du 17 mars 2003 ;

 

AUX MOTIFS QU’il est encore reproché à l’assemblée générale d’avoir statué en un seul vote sur une question complexe qui avait dû donner lieu à trois délibérations différentes, à savoir l’approbation des comptes, le quitus au syndic et le maintien ou non d’un compte bancaire séparé ; que la deuxième résolution critiquée est ainsi rédigée :  » L’assemblée générale, à la majorité des copropriétaires présents et représentés, soit par 883 / 913 tantièmes de présents et représentés, Monsieur X… (30) votant contre, approuvent en leur imputation et répartition les comptes des charges de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2002, comptes qui ont été adressés à chaque copropriétaire et donne quitus plein, entier et sans réserve au syndic, pour sa gestion, pour la période correspondante. Maintien du compte bancaire : l’assemblée générale, à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés, après discussion, décide de dispenser le cabinet Tordo Silveri d’ouvrir un compte bancaire séparé et maintient le compte bancaire individuel ouvert par le cabinet Tordo Silveri au profit de la CI l’Austerlitz auprès de la banque Entenial – 371, promenade des Anglais à Nice – sous le numéro 104 789 615 15 sur lequel seront versées toutes les sommes ou valeurs reçues par le syndicat  » ; qu’il résulte de la formulation même de cette deuxième résolution, que deux votes ont eu lieu, le deuxième ne concernant que la question du maintien ou non du compte bancaire et que seuls l’approbation des comptes de l’année 2002 et le quitus du syndic ont fait l’objet d’un vote groupé ; que la convocation envoyée le 28 mars 2003 à chaque copropriétaire comprenait un ordre du jour avec un deuxième paragraphe intitulé :  » approbation des comptes, exercice du 1 / 1 / 2002 au 31 / 12 2002 et quitus au syndic pour sa gestion correspondante. Consultation des comptes conformément à l’article 18-1 ci-après. Conformément aux dispositions de la loi du 31 / 1285 modifiés par la loi du 13 / 12 / 2000 dite loi SRU, décisions à prendre sur le compte bancaire  » ; que dans la mesure où la question des comptes et celle du quitus figuraient bien à l’ordre du jour régulièrement communiqué aux copropriétaires, l’assemblée générale pouvait valablement délibérer par un seul et même vote ;

 

ALORS QUE, lors des assemblées générales de copropriétaires, chaque question doit donner lieu à un vote distinct et qu’il n’en va éventuellement autrement que lorsque les différentes questions sont jugées dépendantes les unes des autres ; que l’approbation des comptes généraux du syndicat, qui porte sur les questions financières et comptables, et le quitus donné au syndic pour sa gestion, qui concerne la responsabilité éventuellement encourue à l’occasion de l’exécution de sa mission, constituent deux questions entièrement différentes par leur objet, de sorte qu’il n’existe entre elles aucune indivisibilité de droit ou de fait ; qu’en estimant que  » dans la mesure où la question des comptes et celle du quitus figuraient bien à l’ordre du jour régulièrement communiqué aux copropriétaires, l’assemblée générale pouvait valablement délibérer par un seul et même vote  » (arrêt attaqué, p. 7 § 1), la cour d’appel a méconnu les principes rappelés ci-dessus et a violé les articles 24 de la loi du 10 juillet 1965 et 13 du décret du 17 mars 1965.

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Décision attaquée : Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 12 octobre 2007

 

Source : http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000020108135&fastReqId=1108429113&fastPos=1

 

Cour de cassation, chambre civile 3

Audience publique du mercredi 14 janvier 2009

N° de pourvoi: 08-10624 (Cassation)

M. Weber (président), président

Me Balat, SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat(s)

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