Carnet numérique de suivi et d’entretien du logement : Une nouvelle obligation pour les copropriétés

Carnet numérique de suivi et d’entretien du logement : Une nouvelle obligation pour les copropriétés

La loi n°2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte crée le « carnet numérique de suivi et d’entretien du logement ». Les syndics vont pouvoir disposer d’un outil qui mentionne l’ensemble des informations utiles à l’entretien et à l’amélioration de la performance énergétique du logement et des parties communes de la copropriété.

Le carnet numérique de suivi et d’entretien du logement est obligatoire pour toute construction neuve dont le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2017 et pour tous les logements faisant l’objet d’une mutation (vente, donation …) à compter du 1er janvier 2025. La perspective de 2025 laisse cette fois le temps aux syndics de s’organiser afin de prévoir une mise en œuvre progressive pour les bâtiments existants soumis au statut de la copropriété. A signaler, cette obligation ne s’applique pas aux logements locatifs gérés par les organismes HLM.

Que comprend le nouveau carnet numérique de suivi et d’entretien du logement ? Il mentionne « l’ensemble des informations utiles à la bonne utilisation, à l’entretien et à l’amélioration progressive de la performance énergétique du logement et des parties communes lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété ».

Il intégrera donc le dossier de diagnostic technique (DDT) prévu par l’article L271-4 du CCH qui doit être fourni en cas de vente du lot et qui comprend : le constat de risque d’exposition au plomb, l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante, l’état relatif à la présence de termites, l’état de l’installation  intérieure de gaz et d’électricité, l’état des risques naturels, miniers et technologique s’il est obligatoire, le diagnostic de performance énergétique, le document relatif aux installations d’assainissement non collectif et si nécessaire l’information sur la présence d’un risque de mérule.

Le carnet numérique intégrera également les documents qui doivent être annexés à l’avant contrat de vente puisque le lot est soumis au statut de la copropriété : les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble comme le règlement de copropriété, certaines informations financières (état global des impayés de charges), le carnet d’entretien de l’immeuble , une notice d’information relative au fonctionnement de la copropriété.

Dans le cas d’une location, le carnet numérique intégrera le dossier de diagnostic technique comportant : le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb, une copie d’un état de l’amiante, un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, enfin si nécessaire et à chaque changement de locataire l’état des risques naturels et technologiques.

S’agissant des modalités d’application de cette mesure, un décret en Conseil d’Etat viendra en préciser les détails. Il faudra donc attendre la parution de ce décret pour entériner l’entrée en vigueur effective de ce carnet numérique de suivi et d’entretien. A noter comme souvent, aucune sanction n’est prévue en cas d’absence de ce carnet.

A ce jour, on peut donc dire que la question de la nature des données qui seront entrées dans ce carnet numérique, mais aussi de leur titularité et des droits d’accès n’est donc pas encore réglée. Pour tenter d’ores et déjà d’esquisser des réponses, le Plan Transition Numérique dans le Bâtiment (PTNB) et le Conseil Supérieur de la Construction et de la Transition Energétique ont confié, à l’automne 2015, une mission sur le sujet à Xavier Pican, avocat associé du cabinet Lefèvre Pelletier & associés. Le rapport de Xavier Pican qui vient d’être publié a donc le mérite de clarifier certains points, en synthétisant les réflexions des différents membres du groupe de travail qu’il a constitué : organisations professionnelles (Capeb, Cinov construction, FFB, FPI, Unsfa, Untec, UMF, Syntec…), assureurs (FFSA, SMABTP…), pouvoirs publics (ADEME, CDC, CSTB…)

Selon Xavier Pican : « Pour permettre la bonne gestion des logements et de leurs consommations énergétiques, il faut mettre en place des dispositifs permettant de collecter les informations et de faire le lien avec des données issues d’objets intelligents comme les Smart Grids qui peuvent suivre l’évolution du logement ou des bureaux ».

Dans l’idéal, les données de construction recueillies doivent être les données de la maquette numérique (du BIM) ou de la numérisation de l’existant, qui seraient utiles pour la rénovation et l’exploitation du bien, comme par exemple, la position des compteurs d’eau, les métrages internes ou l’isolation du bâtiment. Les données ont aussi vocation à être enrichies tout au long de la vie du bâtiment avec des objets connectés et les Smart Grids sous réserve d’un tri préalable car elles n’ont pas vocation à rentrer dans leur intégralité dans le carnet numérique.

Outre la gestion du logement, se pose la question de la propriété du carnet numérique. Même si le carnet numérique n’est pas encore pleinement défini, le propriétaire et l’occupant du logement auront probablement un rôle à jouer en termes d’utilisation et d’alimentation du carnet notamment par les données personnelles (consommations énergétiques, objets connectés) et ainsi, ils auront nécessairement une forme de propriété sur l’ensemble de ces données et éventuellement sur tout le carnet.

« Dans l’hypothèse où les données seraient complètes, interopérables et organisées, elles auraient une valeur conséquente pour le secteur de la construction. Les données du carnet numérique comprendraient des données techniques mais aussi des données dites « comportementales » qui pourraient être valorisées par des entreprises privées. La question de la gestion des droits d’accès sur ces données est primordiale », indique Xavier Pican.

Le rapport met en lumière d’éventuelles dérives dans l’hypothèse où une entreprise privée aurait à gérer le carnet numérique, cette entreprise fournirait vraisemblablement la technologie à intégrer dans le carnet et souhaiterait obtenir un retour sur son investissement initial. Il est probable que cette entreprise soit donc titulaire des données et gère les droits d’accès. « Le carnet numérique a, selon nous, une valeur monétisable car il représente un argument de vente privilégié, qui permet d’évaluer la consommation énergétique du bâtiment à l’avance. Le carnet numérique peut en ce sens favoriser la bonne ou mauvaise réputation des bâtiments et conduire à vendre plus facilement les logements de certains quartiers. Dès l’instauration du carnet numérique, il conviendra de prévoir ses modalités de transmission et les droits d’accès, quel que soit le gestionnaire des droits d’accès du carnet », indique Xavier Pican.

La dernière question essentielle est celle de la certification des données. Afin que le carnet numérique soit exploitable et que sa valeur soit garantie, il convient de certifier les données qui y sont insérées.

La solution pourrait venir de la création d’un Groupement d’Intérêt Economique (GIE) en charge de la gestion du carnet numérique. Il s’agirait d’instituer un garant au niveau national, de la bonne utilisation des données personnelles et du respect de la loi en matière de protection des données, de la transmission du carnet et de la certification des données. Enfin, le groupe de travail propose de créer une formation spécifique de management et contrôle des données afin de permettre à la profession immobilière de se former pour ensuite intégrer le GIE.

Alain Neveü, le haut-fonctionnaire à la tête de la mission « décret carnet numérique », a également fourni des propositions sur ce point. Son rapport est consultable, nous aborderons les points forts de celui-ci dans un prochain article.

> Rapport « Mission droit numérique & Bâtiment » de Xavier Pican

> Rapport de mission de A. NEVEÜ : « Carnet Numérique de Suivi et d’Entretien du Logement »

> Article 11 de la loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte

Source : www.batiment-numerique.fr

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