L’Observatoire Immobilier de Provence (OIP), son président Dimitri de Roudneff avec l’appui des membres et fédérations professionnelles des Bouches-du-Rhône, dresse le bilan 2013 du marché de l’immobilier élargi depuis 2010 à l’ensemble du département du var.
Le marche locatif privé à Marseille
En 2013, les loyers de marché s’inscrivent en recul de 0,4% par rapport à 2012, confirmant les tendances récessives du marché. Depuis le début de l’année 2010, au-delà des mouvements saisonniers de l’activité, les loyers du marché locatif privé marseillais stagnent autour de 12,2 € / m2 (12 € / m2 à Marseille au 4ème trimestre 2013, en recul de 2,8 % par rapport au trimestre précédent). La mobilité des locataires du secteur privé est par ailleurs au plus bas sur Marseille avec 16,7% en 2013.
Les studios et 1 pièce (23,4% du marché marseillais) se sont établis à 14,6 € / m2 au 4ème trimestre 2013, en baisse de 1,5% en 2013. Ceux des 2 pièces (33,3% du marché marseillais) étaient quant à eux de 12,5 € / m2 en progression de 0,6% en 2013. Ceux des 3 pièces (29,4% du marché marseillais) à 10,9 € / m2 en hausse de 0,1% en 2013. Ceux des 4 pièces (10,5% du marché marseillais) à 10 € / m2 en baisse de 0,3% en 2013 et ceux des 5 pièces et plus (3,4% du marché marseillais) à 9,2 € / m2, en baisse de 2,8% en 2013.
Pour les professionnels, la situation ne devrait guère s’améliorer en 2014 avec notamment la loi ALUR qui va impliquer la baisse des loyers les plus élevés et concerner, sur Marseille, environ 27% des logements. Mais par ailleurs l’ADIL 13 constate que les délais de relocation ont tendance à s‘allonger et souvent le temps du préavis ne suffit plus à trouver un nouveau locataire. Sur certains secteurs, les délais sont de 3 ou 4 mois après la sortie du locataire (centre ville de Marseille ou Aubagne par exemple).
La situation du marché actuel répond davantage aux caractéristiques d’un marché de la demande. De ce fait, les locataires sont de plus en plus exigeants, d’autant que les logements anciens sont souvent concurrencés par la forte production de logements neufs. Autre constat : la solvabilité de l’ensemble des ménages des Bouches-du-Rhône s’amoindrie. Les locataires privés sont de plus en plus nombreux à demander des délais de paiement et les situations d’impayés de loyers augmentent.
Les transactions dans l’ancien
Le volume des transactions est stable sur un an dans les Bouches-du-Rhône. Le nombre de transactions se situe autour de 33.700. Il est toutefois en baisse de près de 20% en 2012 par rapport à 2011.
Véritable marché en mutation, Marseille connaît une baisse constante des prix quel que soit le type de biens, du haut de gamme aux petits produits. L’investisseur qui représentait jusqu’alors 20 à 25% des acquéreurs dans l’ancien, malmené par la fiscalité, est en attente de mesures plus favorables. Un produit mal entretenu nécessitant des travaux de rénovation, même situé dans un secteur privilégié, reste en vente de longs mois si le prix affiché ne tient pas compte du montant des travaux à effectuer.
Concernant les délais de vente, les biens correctement évalués se vendent dans les 3 mois et les autres ne se vendent plus. L’essentiel des transactions est aujourd’hui réalisé par des secundo accédants.
Si depuis 2013, un certain nombre de vendeurs ont adapté leur prix de vente au prix du marché, une majorité reste toutefois attachée à maintenir un niveau de prix trop élevé, et ce, malgré les estimations et conseils des professionnels de l’immobilier. Les acquéreurs potentiels ont quant à eux tendance à surestimer leur pouvoir de négociation en faisant des propositions à la baisse de 15 à 25% par rapport au prix de vente affiché, bloquant ainsi les transactions.
La baisse des prix en 2013 s’est limité à 3% tant pour les appartements anciens avec un prix médian au m2 de 2.540 € que pour les maisons avec un prix médian de 280.000 €. A Marseille, la baisse pour les appartements anciens est de 2,6% avec un prix médian de 2.404 € / m2. Ce sont les arrondissements les plus côtés qui ont le mieux résisté avec une hausse de 2,6% sur le 7ème (3.182 € / m2) et une baisse de 1,1% sur le 8ème (3.131 € / m2). Parallèlement, les 2ème et 3ème ont décroché respectivement de près de 13% (2.143 € / m2 et 1.485 € / m2).
Source : www.observatoire-oip.com
