Lorsque l’événement qui conditionne la conclusion d’un bail à durée réduite n’est pas confirmé, le bail initial est réputé de trois ans. Si le bail s’est tacitement reconduit, le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance d’une période de reconduction. Un congé prématuré n’est toutefois pas nul : ses effets sont reportés à la date pour laquelle il aurait dû être donné.
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l’article 10 de la loi du 23 décembre 1986, ensemble l’article 11 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu que, quand un événement précis justifie que le bailleur, personne physique, ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an ; que lorsque l’événement ne s’est pas produit ou n’est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 8 septembre 2005), que, le 21 juillet 1987, M. Raoul X…, aux droits duquel se trouve M. Elie X…, a donné à bail à M. Y… un appartement pour une durée de vingt-quatre mois en raison de considérations familiales ; qu’à son expiration le bail a été tacitement reconduit par périodes de trois ans ; que le 22 octobre 2003, le bailleur a délivré pour le 30 juin 2004 un congé afin de reprise au locataire ; que ce dernier a soulevé l’irrégularité du congé délivré prématurément ;
Attendu que, pour accueillir la demande et déclarer le congé valable avec effet au 30 juin 2004, l’arrêt retient que le bail signé pour une durée initiale de vingt-quatre mois s’est renouvelé tacitement par périodes de trois années, la dernière venant à expiration le 30 juin 2004 ;
Qu’en statuant ainsi, alors que le bail initial étant réputé de trois ans et un congé donné pour une date prématurée ayant ses effets reportés à la date pour laquelle il aurait dû être donné, la dernière reconduction tacite de trois ans venait à expiration le 30 juin 2005, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;
Et attendu qu’il y a lieu, conformément à l’article 627, alinéa 2, du nouveau code de procédure civile, de mettre fin au litige en appliquant la règle de droit appropriée ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il a déclaré le congé valable pour le 30 juin 2004, l’arrêt rendu le 8 septembre 2005, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;
DIT n’y avoir lieu à renvoi ;
Dit que le congé a été valablement délivré par M. X… pour le 30 juin 2005 ;
Dit n’y avoir lieu de modifier la condamnation aux dépens prononcée par les juges du fond ;
Condamne M. X… aux dépens du présent arrêt ;
Vu l’article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande de M. Y… ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix janvier deux mille sept.
Décision attaquée : Cour d’appel de Paris du 8 septembre 2005
Cour de Cassation, Chambre civile 3
Audience publique du 10 janvier 2007
N° de pourvoi : 05-21408 (Cassation partielle)
M. Weber, président
Mme Monge, conseiller rapporteur
M. Bruntz, avocat général
SCP Choucroy, Gadiou et Chevallier, SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat(s)
