Question :
Je possède un appartement en rez-de-jardin situé sur un seul niveau dont l’accès se fait par le hall d’entrée. Le règlement de copropriété m’oblige à payer des charges d’ascenseur. Le numéro de mon lot figure dans le tableau de répartition des charges d’ascenseur.
Selon le syndic de mon immeuble, j’en aurai l’utilité pour vider ma poubelle dans le local V.O se trouvant un niveau au dessous de mon logement. Je voudrai connaître le sens de la loi. Si il s’agit de l’utilité de l’ascenseur par rapport au lot seulement, ou si la loi tient compte de l’utilité des équipement collectifs (local V.O, local vélo, conciergerie etc….).
Réponse :
L’utilité est une notion objective appréciée par rapport aux services rendus au lot de copropriété. Les charges doivent être réparties à raison de l’utilité que chaque lot en retire (Cass. civ. 17/02/1976 – Dalloz S. 1976-43); l’utilité s’analyse en une faculté d’utilisation qui peut être indirecte, mais elle ne doit être ni fortuite ni inexistante : il faut pouvoir prendre l’ascenseur pour participer à ses frais. La situation décrite n’est pas anormale mais les tantièmes d’ascenseur doivent être plus modérés que s’il s’agissait d’une desserte de cave.
Ainsi le rez-de-chaussée est toujours dispensé de charges d’ascenseur (coefficient 0), mais un sous-sol peut ne pas être dispensé, dès lors que l’ascenseur dessert également le sous-sol (Rép. min. JOAN 19/05/1971, n° 14332).
Un copropriétaire peut demander en justice la modification de la répartition des charges figurant dans le règlement de copropriété, mais pour avoir gain de cause il doit prouver soit que les principes légaux ont été mal appliqués lors de l’établissement du règlement, soit qu’ils ont été écartés.
On peut dans ce cas invoquer une action en nullité de la répartition des charges, c’est le cas si le règlement prévoit la participation des locaux du rez-de-chaussée aux charges d’ascenseur alors que celui-ci n’a aucune utilité pour eux.
Si le copropriétaire parvient à démontrer l’illégalité de la répartition des charges, le tribunal procède à leur nouvelle répartition (art. 43 de la loi du 10 juillet 1965).
L’action en nullité n’a pas d’effet rétroactif, le copropriétaire qui a obtenu la modification de la répartition des charges ne peut ni demander le remboursement des sommes versées sur la base de l’ancienne répartition.
Cette démarche est onéreuse, elle implique l’intervention d’un expert et nécessite de faire reprendre tout le calcul des charges. De plus les experts eux-mêmes peuvent diverger quant au mode de calcul des charges.
