Appels de fonds pour travaux urgents et risques judiciaires

Appels de fonds pour travaux urgents et risques judiciaires
Modeste DAGBO

Appels de fonds pour travaux urgents et risques judiciaires

Le syndic qui entend réaliser des travaux urgents dans la copropriété est souvent confronté à une difficulté : comment financer ses travaux alors que le budget prévisionnel a déjà été arrêté et que l’urgence ne permet pas d’attendre la réunion d’une assemblée générale qui seule a droit de fixer les conditions d’exigibilité des dépenses portant sur des travaux hors budget prévisionnel (cf article 14-2 de la loi) ?

Le réflexe des syndics est souvent de faire intervenir leur architecte habituel pour un diagnostic, faire valider par le conseil syndical le devis établi à la suite de l’intervention de l’architecte, lancer les travaux, puis faire les appels de fonds auprès des copropriétaires pour financer l’intégralité des travaux qui seront a posteriori validés par l’assemblée générale des copropriétaires dans le cadre de la réédition annuelle des comptes.

Cette pratique, si l’on peut la comprendre par un souci d’efficacité et d’économie, reste néanmoins dangereuse à la fois pour le syndic, pour le syndicat des copropriétaires ainsi que pour les copropriétaires.

En effet, il existe une procédure en matière de travaux urgents que le syndic doit strictement respecter (cf. article 37 du décret de 1967) : à supposer qu’il y ait urgence à exécuter ces travaux parce qu’ils sont nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble – ce dont la preuve devra être rapportée en cas de litige – le syndic doit en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale. Pour financer ces travaux, le syndic peut demander aux copropriétaires, par appel de fonds, le versement d’une provision sans la décision préalable de l’assemblée. Cependant cette provision ne doit pas dépasser le tiers du montant estimatif des travaux.

Le non-respect de cette procédure peut entraîner des actions judiciaires ; les copropriétaires qui n’auront pas été pleinement informés ni convoqués à une assemblée générale peuvent refuser de régler les appels de fonds et le syndic n’aura aucun moyen de les y contraindre tant que l’assemblée générale des copropriétaires n’aura pas validé ces travaux. Si  l’assemblée générale décide de ne pas valider ces travaux, le syndic reste définitivement démuni face aux copropriétaires.

Un jugement du Tribunal de Grande Instance de Paris vient d’ailleurs d’admettre que le syndic engage sa responsabilité pour faute de gestion s’il réclame aux copropriétés le paiement de l’intégralité du coût des travaux qu’il considère comme  urgents alors que ceux-ci n’ont pas été validés par l’assemblée générale. Cette faute oblige le syndic à verser une certaine somme au copropriétaire (en l’occurrence 2000 €) en réparation du préjudice moral qui lui a été causé (cf TGI Paris, 17 septembre 2013, RG n° 11/03235). La sanction peut par conséquent être lourde pour le syndic si plusieurs copropriétaires agissent contre lui.

Le syndic ne peut appeler au mieux que le paiement du tiers du coût de travaux, ce qui est insuffisant pour régler l’entreprise qui aura exécuté les travaux. Cette dernière a la faculté de faire condamner la copropriété au paiement du prix des travaux notamment par une procédure rapide devant le juge des référés. Elle aura de fortes chances d’obtenir gain de cause puisque le syndic qui représente la copropriété, ne pourra pas contester l’exigibilité du prix des travaux qu’il aura commandés et dont il aura signé le procès verbal de réception. C’est par cette condamnation que le syndic pourra contraindre les copropriétaires à régler les travaux qu’ils n’auront finalement pas votés.

Ce conflit ouvert entre le syndic et les copropriétaires conduit généralement au non renouvellement du mandat du syndic et à une action en responsabilité du syndicat des copropriétaires contre ce syndic, une fois évincé.

En pratique le risque de contentieux est limité dans les hypothèses où le montant des travaux à financer par chaque copropriétaire reste faible, et il n’est pas rare que le syndic ait déjà préalablement fait voter une enveloppe pour des petits travaux urgents dans le cadre du budget annuel prévisionnel.

Le problème devient plus sérieux lorsque chaque copropriétaire devra débourser une somme importante alors qu’il aura le sentiment que ces travaux sont devenus urgents en raison d’un manque d’entretien de l’immeuble ou de la négligence d’un copropriétaire et que l’exécution rapide de ces travaux aura empêché la copropriété de connaître l’origine des désordres et de poursuivre les responsables.

Afin d’éviter toutes ces interrogations, selon l’importance des travaux et le degré de célérité à réaliser les travaux de réfection, outre le respect de la procédure de l’article 37 du décret de 1967, il serait utile de faire désigner un expert judiciaire par la procédure rapide du référé d’heure à heure, avec pour mission notamment de prescrire les travaux à effectuer d’urgence et de rechercher les responsabilités.

Maître Modeste DAGBO est avocat au Barreau de Paris qu’il a intégré après une solide formation en droit immobilier. Diplômé en Droit des affaires et en Droit immobilier (DESS droit immobilier, Université Sorbonne-Panthéon et ICH Paris), ses principaux domaines de compétence sont la gestion foncière, les acquisitions/cessions immobilières et fonds de commerce ainsi que le contentieux de l’immobilier. Il a, à cet égard travaillé dans les cabinets Anglo-saxon de la place avant de fonder le cabinet MODESTE DAGBO AVOCAT.

www.dagbo-law.com