Après une première enquête réalisée en 2006 sur les abus des administrateurs de biens, la CLCV a voulu vérifier si depuis les professionnels avaient bel et bien modifié leurs pratiques. Le constat est malheureusement le même et les locataires continuent de se voir ponctionner des sommes en toute illégalité : facturation de la quittance et de l’état des lieux, frais de relance, de renouvellement de bail ou de clôture des comptes …
Il arrive assez souvent que, dans le cadre de l’exécution de leur mandat, les administrateurs de biens procèdent à une facturation de certains actes et l’imputent au locataire. Or, seuls des actes précis et déterminés peuvent l’être, et pour moitié uniquement (principalement la rédaction du contrat de location ou l’établissement de l’état des lieux dressé par huissier en cas de carence des parties). De fait, la plupart de ces frais sont récupérés illégalement auprès du locataire.
La tarification de ces actes varie d’un professionnel à l’autre. Si, pour l’envoi d’une quittance de loyer, le coût n’est que de quelques euros, celui pour l’établissement de l’état des lieux peut passer de 40€ à 110€. Par ailleurs, ces frais sont à mettre en perspective avec la taille du portefeuille géré par l’agence immobilière : une quittance de loyer facturée 2,50€ par mois représente, pour un patrimoine de 500 logements, la coquette somme de 15.000€ à l’année. Lorsque l’on sait que certains grands groupes gèrent plusieurs dizaines de milliers d’appartements, les sommes amassées ainsi ne peuvent que laisser songeur (300.000€ par an pour un patrimoine de 10.000 logements gérés).
L’association de consommation CLCV dénonce ces pratiques et illustre les abus constatés par l’exemple d’un locataire qui quitte son logement au bout de cinq ans. Chaque évènement va être l’occasion de lui ponctionner des frais supplémentaires :
- état des lieux d’entrée et de sortie : 110€ x2 = 220 €
- facturation de la quittance (2,50€ par mois) : 2,50€x12x5 = 150 €
- renouvellement du bail : 95,68 €
- clôture du dossier : 59,80 €
- archivage du dossier : 2,39 €
- frais de relance : 38 €
- clause pénale : 15 €
Soit un total de : 580,87 €
Mais au delà du problème juridique qu’ils posent, ces agissements sont contraires à toute éthique comme le rappelle la CLCV : « Faire supporter au locataire certaines prestations revient à percevoir une double rémunération pour un même acte puisque le professionnel est déjà payé pour cela. Mais quand bien même les prestations accomplies par le mandataire ne seraient pas prévues dans le contrat de gestion, elles ne peuvent être facturées qu’au mandant, c’est-à-dire au bailleur. Ce que nous contestons, ce n’est pas l’existence même de ces frais, mais leur imputation à une personne extérieure au contrat de gestion qui lie le professionnel au bailleur, à savoir le locataire. Cette situation montre également que, malgré leurs discours et la création de diverses chartes d’éthique et de déontologie, les syndicats professionnels ne cherchent nullement à assainir la situation mais se contentent uniquement de constituer une force de pression vis-à-vis des pouvoirs publics. »
Ces abus sont également préjudiciables pour le bailleur. En effet, en cas de litiges, c’est vers lui que le locataire va se retourner et non contre l’agence chargée de gérer le bien. Il lui appartiendra ensuite d’engager la responsabilité de son gestionnaire.
Pour mettre fin à ces abus, la CLCV demande :
- que soient affichés en agence les frais qu’un locataire ne peut être tenu de payer ;
- que des sanctions financières et disciplinaires soient prévues lorsqu’un administrateur de biens facture des frais illégaux auprès des locataires ;
- que le locataire soit informé du montant des charges acquittées par son prédécesseur et qu’en l’absence de régularisation annuelle des charges, le bailleur ne puisse invoquer la prescription quinquennale ;
- que le dépôt de garantie produise, en cas de restitution tardive, des intérêts, au bénéfice du locataire, au taux de la clause pénale insérée le cas échéant dans le bail.
Source : www.clcv.org
Association nationale de consommateurs et usagers
