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Copropriété

Action personnelle de mise en conformité du règlement de copropriété et délai de prescription

L’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les actions personnelles nées de l’application de cette loi entre des copropriétaires se prescrivent dans un délai de dix ans ; qu’en cas d’action en réparation de dommages ou d’un préjudice particulier, le délai court du jour de la survenance du dommage ; que dans le cas de nuisances sonores liées à des résonnances provenant de bruits de pas sur un sol carrelé, le délai court du jour où le copropriétaire qui s’en plaint a été en mesure de les percevoir.


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en ses première à sixième branches, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant à bon droit retenu, par motifs propres et adoptés, que le délai de prescription décennal prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 avait commencé à courir du jour où les consorts X… avaient été en mesure de percevoir les nuisances sonores provoquées par les bruits de pas sur le sol carrelé de l’appartement de Mme Z…, et, appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve produits, abstraction faite du motif surabondant relatif à l’attestation de Mme Y…, retenu que Mme Z… apportait la preuve que le sol de la cuisine, de la salle de bains et des toilettes de son appartement était revêtu de carrelage depuis au moins 1988, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, et qui en a justement déduit que l’action tendant à la mise en conformité du revêtement de sol de ces pièces avec le règlement de copropriété, engagée le 16 septembre 2004, était prescrite, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le moyen unique, pris en ses septième à onzième branches, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que les consorts X…, à qui incombait la charge de la preuve, ne justifiaient ni de la perception de bruits dépassant les limites de la normalité, seule de nature à caractériser l’existence d’un trouble anormal de voisinage, ni de la modification du revêtement des sols dans les autres pièces de l’appartement de Mme Z…, ni d’un quelconque préjudice, la cour d’appel, qui a retenu à bon droit qu’il ne pouvait être suppléé à leur carence dans l’administration de la preuve par une mesure d’expertise, et qui n’était pas tenue de s’expliquer sur les éléments de preuve qu’elle décidait d’écarter, ni de procéder à une recherche relative à la violation de l’article 9- b du règlement de copropriété que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que leurs demandes en remplacement du revêtement des sols et en réparation de leur préjudice devaient être rejetées ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts X… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X… à payer à Mme Z… la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande des consorts X… ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six novembre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Roger, Sevaux et Mathonnet, avocat aux Conseils, pour les consorts X…

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir déclaré irrecevable comme prescrite l’action des consorts X… pour violation du règlement de copropriété, débouté de leurs autres demandes et de les avoir condamnés à payer à Madame Z… une somme de 4. 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

1°/ Aux motifs propres, sur la violation du règlement de copropriété, que l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les actions personnelles nées de l’application de cette loi entre des copropriétaires se prescrivent dans un délai de dix ans ; qu’en cas d’action en réparation de dommages ou d’un préjudice particulier, le délai court du jour de la survenance du dommage ; que dans le cas de nuisances sonores liées à des résonnances provenant de bruits de pas sur un sol carrelé, le délai court du jour où le copropriétaire qui s’en plaint a été en mesure de les percevoir ; que Madame X… a acquis son appartement par acte du 18 juillet 1972 ; que si Madame Z… n’a elle-même acquis son appartement dans la même copropriété qu’en 1995, elle apporte la preuve que le sol de la cuisine et de la salle de bains de son appartement situé au troisième étage au-dessus de celui occupé par les époux X… était revêtu de carrelage depuis au moins l’année 1988 et même en raison de son aspect dès les années 1970 ; que Monsieur et Madame X… occupant eux-mêmes l’appartement depuis 1972, l’action était prescrite au jour de l’assignation délivrée le 16 septembre 2004 ; qu’en conséquence ¿ le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré l’action irrecevable par application des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Et aux motifs, le cas échéant repris des premiers juges, que l’assemblée générale de copropriétaires du 29 mars 2004, n’a fait que rappeler dans la septième résolution le règlement de copropriété concernant les revêtements de sol, sans qu’il puisse être tiré aucune conséquence de l’absence de contestation de cette résolution par Madame Annie Z… ; que les consorts X… invoquent une violation du règlement de copropriété qui précise qu’« afin de ne pas modifier l’isolation phonique de l’immeuble, les copropriétaires des appartements des locaux ne devront en rien modifier les revêtements de sol ; en cas d’usure de ces revêtements et notamment des tapis, bulgommes, etc ¿ ils devront les remplacer par des matériaux identiques » ; qu’aux termes de s dispositions de l’article 42 de la loi n° 65-557 en date du 10 juillet 1965, les actions personnelles en application de cette loi entre des copropriétaires se prescrivent par un délai de dix ans ; que Madame Annie Z… soulève l’irrecevabilité de l’action et ne conteste pas que le sol de la cuisine, de la salle de bain et des WC est carrelé alors que la notice descriptive du constructeur prévoyait pour les revêtements de sols des cuisines, bains et WC, du Gerflex Liège et pour l’entrée, le séjour et les chambres du tapiscom 300 ; que Madame Annie Z… a acheté l’appartement par acte authentique du 13 septembre 1995 aux époux A… ; qu’eux-mêmes l’avaient acquis le 24 mars 1988 de Madame B… ; que Madame Y… qui demeure dans le même immeuble depuis le 24 juin 1992 atteste qu’elle connaissait bien les époux A…, et qu’elle a eu l’occasion d’aller à plusieurs reprises chez eux ; qu’elle précise que quelques semaines avant son attestation du 24 novembre 2004, elle est allée chez Madame Z… ; qu’elle « confirme que le carrelage de la cuisine et de la salle de bains est le même que du temps de Monsieur et Madame A… » ; que Madame C… (agent immobilier) dans son attestation du 17 août 2004 indique qu’elle a fait visiter en juin 1995 l’appartement à Madame Annie Z… et qu’elle a pu « constater que le sol de la cuisine, de la salle de bains et des WC était carrelé » ; qu’elle affirme que Monsieur et Madame A… lui avaient alors précisé que lors de leur achat de 1988 le sol était déjà carrelé ; que selon elle, la couleur et la composition du carrelage démontrent que ce carrelage a été posé dans les années 1970-1975 et qu’elle retrouve ce modèle dans ces années-là ; qu’elle précise encore qu’elle a eu l’occasion d’avoir en vente ou en location d’autres appartements de cet immeuble dans lesquels la cuisine et la salle de bains et les WC étaient carrelés ; que Madame D… membre du conseil syndical en 2001 atteste que « le sol en carrelage de la cuisine avait été fait par les prédécesseurs à savoir Mademoiselle E… Jamie devenue B… » ; que Monsieur Franck F…, du groupe qui a construit l’immeuble, indique dans un courrier du 31 mars 2008 qu’« au vu des photos, il confirme bien volontiers que ce carrelage correspond aux types et modèles posés dans les années 1970 » ; qu’il résulte de l’ensemble de ces attestations concordantes que le carrelage de la cuisine, de la salle de bains et des WC non conforme au descriptif des revêtements était déjà présent en 1988 et qu’en conséquence, l’action en violation du règlement de copropriété introduite le 16 septembre 2004 est irrecevable par application des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée ;

Alors, de première part que le point de départ du délai de prescription décennale de l’article 42 de la loi n° 65-557 se situe au jour où le demandeur a connu de façon certaine la cause des désordres qu’il invoque au soutien de son action ; qu’en déclarant prescrite l’action des consorts X… s’agissant de la cuisine, de la salle de bains et des WC, en se bornant à constater que ces pièces auraient été carrelées avant 1988, voire dans les années 1970, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les consorts X… n’avaient connu de façon certaine la cause des désordres allégués qu’à la date du 13 juin 2005 où Madame Z… avait reconnu dans ses écritures produites devant le Tribunal de grande instance de Saint-Nazaire la pose d’un carrelage en contravention aux dispositions du règlement de copropriété, la Cour d’appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l’article 42 de la loi n° 65-557 en date du 10 juillet 1965 ;

Alors, de deuxième part, subsidiairement, qu’il appartient aux juges du fond de fixer la date d’apparition du désordre constituant le point de départ du délai de prescription décennale de l’article 42 de la loi n° 65-667 en date du 10 juillet 1965 ; qu’en déclarant prescrite l’action des consorts X… s’agissant de la cuisine, de la salle de bains et des WC en se bornant à constater que la carrelage litigieux aurait été posé avant 1988, voire dans les années 1970, sans préciser la date à laquelle ce carrelage aurait été effectivement posé, la Cour d’appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l’article 42 de la loi n° 65-557 en date du 10 juillet 1965 ;

Alors, de troisième part, très subsidiairement qu’en se fondant sur les déclarations de Madame Y…, qui attestait que le carrelage litigieux aurait déjà été posé « du temps » des précédents propriétaires de l’appartement de Madame Z…, cependant que ces précédents propriétaires avaient cédé l’appartement par acte authentique en date du 13 septembre 1995, soit moins de dix ans avant que ne soit introduite en date du 16 septembre 2004, l’action en justice déclarée prescrite sur le fondement de l’article 42 de la loi n° 65-557 en date du 10 juillet 1965, la Cour d’appel s’est prononcée par un motif inopérant, privant ainsi sa décision de toute base légale au regard de la disposition susvisée ;

Alors, de quatrième part, très subsidiairement, que l’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés ; qu’en se fondant sur les déclarations de Madame C…, qui relatait qu’au moment de la vente de l’appartement litigieux à Madame Z…, les vendeurs, soit Monsieur et Madame A…, lui auraient indiqué que le carrelage était déjà posé lors de leur propre acquisition en 1988, la Cour d’appel s’est fondée sur une constatation de fait indirecte de la part de Madame C… en violation des articles 199 et 203 du Code de procédure civile ;

 

Alors, de cinquième part, très subsidiairement qu’en déclarant prescrite l’action introduite s’agissant de la pose du carrelage litigieux dans la cuisine, la salle de bains et les WC en se fondant sur les déclarations de Madame C… et de Monsieur F… qui indiquaient que le carrelage litigieux correspondait aux modèles posés entre 1970 et 1975 sans rechercher, comme elle y était invitée, si au moment de la livraison de l’immeuble intervenue en 1972, le constructeur n’avait pas proposé qu’un seul revêtement pour les sols de la cuisine, de la salle de bains et des WC, correspondant à un Gerflex Liège, révélant nécessairement une pose ultérieure du carrelage litigieux par Madame Z…, la Cour d’appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l’article 42 de la loi n° 65-557 en date du 10 juillet 1965 ;

 

Alors, de sixième part, très subsidiairement qu’en se fondant sur les déclarations de Madame D…, qui attestait que le carrelage litigieux aurait déjà été posé par « les prédécesseurs à savoir Mademoiselle E… Jamie devenue B… », sans qu’il ne s’en évince une date précise permettant de déterminer le moment où le carrelage litigieux a effectivement été posé, la Cour d’appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l’article 42 de la loi n° 65-557 en date du 10 juillet 1965 ;

2°/ Aux motifs propres, sur le trouble du voisinage, que le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage ; qu’il appartient à celui qui invoque l’existence d’un trouble d’apporter la preuve par tous moyens que celui-ci excède les inconvénients normaux du voisinage ; que les consorts X… ne communiquent aucun élément permettant d’apprécier si les faits qu’ils invoquent dépassent les limites de la normalité des troubles de voisinage, notamment ceux liés à la perception dans l’appartement situé à l’étage inférieur des bruits provenant de celui de l’étage supérieur ; qu’ils sollicitent une mesure d’expertise qui ne peut qu’être rejetée en application des dispositions de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne pouvant être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve ;

Et aux motifs, le cas échéant repris des premiers juges, qu’il appartient aux consorts X… de rapporter la preuve d’un trouble anormal du voisinage ou d’une violation du règlement de copropriété par Madame Z… pour le revêtement des sols des autres pièces ; qu’il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions de l’article 146 du Code de procédure civile « en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve » ; que force est de constater que les demandeurs ne produisent aucune attestation, aucun constat d’huissier, aucun élément permettant d’établir l’existence d’un trouble anormal du voisinage ; que de même, ils se contentent de soutenir que les revêtements des autres pièces de l’appartement de Madame Annie Z… ne sont pas conformes au règlement de copropriété sans produire aucun élément permettant de le vérifier ; qu’il ne peut être fait droit dans ces conditions à la demande d’expertise, le tribunal ne pouvant pallier à la carence des parties dans la charge de la preuve ;

Alors de septième part, qu’en considérant que les consorts X… ne rapportaient pas la preuve d’une infraction au règlement de copropriété s’agissant des autres pièces de l’appartement de Z…, en dépit de ce que celle-ci, comme le rappelait les consorts X… dans leurs écritures, reconnaissait de manière explicite que le revêtement de sol de toutes les pièces avaient été modifiés, la Cour d’appel a dénaturé l’objet du litige en violation de l’article 4 du Code de procédure civile ;

Alors de huitième part, qu’une carence dans l’administration de la preuve ne saurait être reprochée à la partie qui sollicite une mesure en vue d’obtenir des renseignements se trouvant exclusivement en la possession de son adversaire ; qu’en déboutant les consorts X… de leur demande d’expertise en se bornant à relever une prétendue carence dans l’administration de la preuve leur incombant quant à la nature des revêtements de sol de l’appartement de Madame Z… sans rechercher, comme elle y était dûment invitée, si la mesure sollicitée n’avait pas justement pour but d’obtenir des renseignements qui n’étaient en possession que de Madame Z…, la Cour d’appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l’article 146, alinéa 2, du Code de procédure civile ;

Alors, de neuvième part qu’en considérant que les consorts X… ne rapportaient pas la preuve d’une infraction au règlement de copropriété s’agissant des autres pièces de l’appartement de Z…, sans rechercher, comme elle y était invitée, si celle-ci ne pouvait pas résulter d’un manquement à la clause générale du règlement de copropriété mentionnant que « tout bruit ou tapage, de quelque nature que ce soit, troublant la tranquillité des occupants, est formellement interdit, alors même qu’il aurait lieu dans l’intérieur des appartements », la Cour d’appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l’article 42 de la loi n° 65-557 en date du 10 juillet 1965 ;

Alors, de dixième part, qu’en cas de modification de l’isolation phonique d’un appartement, le trouble du voisinage doit être apprécié comparativement à l’isolation sonore des appartements tels que livrés par le promoteur ; qu’en retenant que les consorts X… ne rapportaient pas la preuve d’un trouble du voisinage, après avoir pourtant constaté l’existence de l’infraction au règlement de copropriété résidant dans la pose d’un carrelage en violation de l’article 9 du règlement précité, la Cour d’appel a violé les articles 544 et 1382 du Code civil ;

3°/ Aux motifs propres, sur les demandes en dommages-intérêts, que faute pour les consorts X… de justifier d’un quelconque préjudice, leurs demandes de dommages-intérêts ne peuvent qu’être rejetées ;

Alors, de onzième part, que le juge doit préciser et analyser, même de façon sommaire, les éléments de preuve produits sur lesquels il fonde sa décision ; qu’en déboutant les consorts X… de leur prétentions au motif que la preuve d’un préjudice ne serait pas rapportée sans examiner l’offre de preuve des demandeurs qui concluaient à l’existence d’un préjudice sonore en versant à la procédure, d’une part, un procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 29 mars 2004 exigeant de Madame Z… qu’elle se mette en conformité avec les exigences phoniques du règlement de copropriété et, d’autre part, un courrier de mise en demeure en date du 2 juin 2004 démontrant que Madame Z… avait persisté en ses manquements, la Cour d’appel a omis de procéder à un examen au moins sommaire de ces pièces et a ainsi méconnu les exigences de motivation qui découlent de l’article 455 du Code de procédure civile ;


Décision attaquée : Cour d’appel de Rennes , du 3 juillet 2012

Cour de cassation, chambre civile 3

Audience publique du mardi 26 novembre 2013

N° de pourvoi: 12-25995, Non publié au bulletin Rejet

M. Terrier (président), président

SCP Boutet, SCP Roger, Sevaux et Mathonnet, avocat(s)

 

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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre fondatrice de la Fédération Française de l'Immobilier sur Internet (F.F.2.I.) www.ff2i.org et membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

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